Alquiler de local comercial en Madrid: guía del propietario

Alquilar un local no funciona igual que alquilar un piso. El alquiler de local comercial se rige por las reglas del arrendamiento para uso distinto de vivienda del artículo 3 de la LAU, donde manda lo que pactes en el contrato. Si tienes un local en Madrid y quieres ponerlo en renta, te conviene conocer las diferencias clave: la fianza es mayor, la fiscalidad cambia y la duración la decides tú. Esta guía las resume para propietarios.

Qué es un arrendamiento para uso distinto de vivienda

La LAU distingue dos grandes tipos de alquiler: el de vivienda y el de uso distinto de vivienda. Según el artículo 3 de la LAU, es "uso distinto" todo arrendamiento que no tenga como destino principal satisfacer la necesidad permanente de vivienda del inquilino. Aquí entran los locales comerciales, las oficinas, las naves, los despachos profesionales y los alquileres de temporada.

La consecuencia práctica es enorme: estos contratos se rigen, por este orden, por lo que pacten las partes, después por el Título III de la LAU y, en lo no previsto, por el Código Civil. Es decir, la libertad de pacto es la regla. No se aplican las protecciones imperativas del alquiler de vivienda —como la prórroga obligatoria de cinco años—, así que un contrato bien redactado es tu mejor herramienta.

Duración y renta: lo que decidáis en el contrato

En un local no existe la prórroga forzosa de cinco años del alquiler de vivienda. La duración es la que acordéis: uno, cinco o quince años, con o sin prórrogas, con o sin penalización por salida anticipada. Si el contrato no fija plazo, se aplican reglas supletorias que generan inseguridad; por eso conviene pactar siempre una duración expresa.

Lo mismo ocurre con la renta y su actualización. Puedes fijar el importe libremente y pactar el índice de revisión que prefieras, e incluso escalonar la renta en los primeros años para facilitar la entrada de un buen inquilino. Si dudas a cuánto poner el local, una valoración por zona evita dejar dinero sobre la mesa.

La fianza: dos mensualidades obligatorias

Aquí hay una diferencia que muchos propietarios desconocen. El artículo 36.1 de la LAU exige, de forma imperativa, una fianza de dos mensualidades de renta en el arrendamiento para uso distinto de vivienda, frente a una sola en el alquiler de vivienda. No es opcional: es el mínimo legal.

Además, al no aplicarse el límite previsto para la vivienda, puedes pactar garantías adicionales sin tope: depósito complementario, aval bancario o personal, varios meses por adelantado… lo que consideres necesario para cubrir el riesgo. En Madrid, la fianza de los arrendamientos distintos de vivienda también debe depositarse en la Agencia de Vivienda Social de la Comunidad de Madrid dentro del plazo legal.

IVA y retención: la fiscalidad cambia respecto a la vivienda

Esta es la diferencia fiscal más importante. Mientras que el alquiler de vivienda está exento de IVA, el alquiler de local comercial siempre lleva IVA al 21%. Como propietario, tendrás que repercutirlo en cada factura y presentar el modelo 303 trimestral y el resumen anual (modelo 390).

Hay un segundo punto: la retención de IRPF. Si tu inquilino es una empresa o un profesional autónomo, está obligado a practicarte una retención del 19% sobre la renta e ingresarla en Hacienda mediante el modelo 115. Esa retención es un anticipo de tu IRPF que luego regularizas en la declaración. En tu IRPF, la renta del local tributa como rendimiento del capital inmobiliario, pero sin la reducción del 50% al 90% reservada al alquiler de vivienda habitual. Conviene reflejar IVA y retención con claridad en cada factura para evitar sustos.

Traspaso, obras e indemnización por clientela

La LAU regula otras situaciones propias de los locales. El traspaso —la cesión del contrato a otro empresario— está permitido salvo pacto en contrario; el artículo 32 te da derecho a elevar la renta un 10% en caso de subarriendo parcial y un 20% si hay cesión o subarriendo total del local.

Y un detalle que conviene tener presente: el artículo 34 reconoce al inquilino, en locales con actividad de venta al público, una indemnización por clientela cuando el contrato termina por transcurso del plazo y el arrendatario quiere seguir. Para evitar sorpresas, lo más prudente es regular expresamente estos puntos —traspaso, obras y fin de contrato— en el clausulado.

Conclusión

Alquilar un local en Madrid te da más libertad que alquilar una vivienda, pero también traslada toda la responsabilidad al contrato: fianza de dos mensualidades, IVA al 21%, retención del 19% y cláusulas a medida. Un contrato sólido es la diferencia entre una renta tranquila y un conflicto largo.

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