Alquilar tu piso a una empresa: IVA, IRPF y retenciones

Cada vez más propietarios en Madrid reciben una oferta poco habitual: una empresa quiere alquilar su vivienda para alojar a un empleado o a un directivo. Suele traer un inquilino solvente y estable, pero cambia por completo la fiscalidad del alquiler. ¿Tienes que cobrar IVA? ¿Pierdes la reducción del IRPF? ¿Debe la empresa practicarte retención? Te lo explicamos con la normativa vigente en 2026, para que digas que sí con las cuentas claras.

¿Puede un particular alquilar su piso a una empresa?

Sí, nada lo impide. Puedes arrendar tu vivienda a una persona jurídica igual que a un particular. La clave está en el destino que se pacte en el contrato.

Si se acuerda que el inmueble será la vivienda habitual y permanente de una persona física concreta —un empleado y, en su caso, su familia—, estamos ante un arrendamiento de vivienda del artículo 2 de la LAU, con sus prórrogas y protecciones. Si el uso es distinto —oficina, alojamiento rotatorio o uso indistinto por cualquier trabajador—, se trata como arrendamiento para uso distinto de vivienda (artículo 3 LAU), con reglas y fiscalidad diferentes.

Que el arrendatario sea una empresa no es un inconveniente; al contrario, suele aportar mayor solvencia. Pero exige redactar el contrato con precisión, porque de esos detalles depende cuánto acabas pagando a Hacienda.

El IVA: cuándo está exento y cuándo se repercute el 21%

El alquiler de vivienda a un particular está exento de IVA. Cuando el arrendatario es una empresa, esa exención se mantiene solo si se cumple una condición: que en el contrato se identifique a la persona física que va a habitar el inmueble y se prohíba su cesión o subarriendo a terceros.

Si el contrato deja la puerta abierta a que la empresa cambie libremente de ocupante, o no designa a nadie, la operación deja de estar exenta: tendrás que repercutir un 21% de IVA y presentar las autoliquidaciones correspondientes. Es el mismo principio que explicamos en ¿el alquiler de vivienda lleva IVA?: lo determinante no es quién firma, sino el uso real como vivienda de una persona identificada. Este criterio lo confirman la Agencia Tributaria y la doctrina de la Dirección General de Tributos.

La reducción del IRPF: posible, con una condición

Muchos propietarios creen que, al alquilar a una empresa, pierden automáticamente la reducción del rendimiento neto. No es así. El artículo 23.2 de la Ley del IRPF permite aplicar la reducción aunque el arrendatario sea una persona jurídica, siempre que quede acreditado que el inmueble se destina a la vivienda permanente de una persona física identificada en el contrato.

Los porcentajes actuales, tras la Ley 12/2023, son:

• 50% con carácter general para contratos firmados desde 2024.

• 60% si has rehabilitado la vivienda en los dos años anteriores.

• 70% para inquilinos jóvenes (18-35 años) en zona tensionada, vivienda protegida o alquiler a la Administración.

• 90% si rebajas la renta al menos un 5% respecto al contrato anterior en zona tensionada.

Los contratos anteriores a 2024 conservan el 60%. Tienes el desglose completo en nuestra guía sobre la reducción del alquiler en el IRPF. La lección práctica es sencilla: nombra en el contrato a la persona que ocupará la vivienda y guarda cualquier prueba de que allí reside (empadronamiento, suministros a su nombre, etc.).

¿Hay que practicar retención? (modelo 115)

Como norma general, cuando una empresa alquila un inmueble urbano a un particular debe retener un 19% e ingresarlo a Hacienda con el modelo 115. Pero existe una excepción muy relevante para este caso: el artículo 75.3.g) del Reglamento del IRPF exime de retención el arrendamiento de vivienda por empresas para sus empleados, siempre que exista una relación laboral entre la empresa y la persona que ocupará el inmueble.

En ese supuesto, la empresa no retiene ni presenta el modelo 115, y tú cobras la renta íntegra. Ojo: si el ocupante no es un trabajador con contrato laboral (por ejemplo, un administrador sin relación laboral), la excepción no aplica y sí procede la retención del 19%. Conviene dejar constancia en el contrato de la condición de empleado del ocupante para evitar discusiones.

Riesgos y cómo protegerte en el contrato

Alquilar a una empresa aporta estabilidad, pero también algún riesgo: la persona que vive en el piso no es quien firma. Por eso debes cerrar bien el contrato:

• Identifica al ocupante con nombre y DNI, y prohíbe el subarriendo y la cesión. De ello dependen la exención de IVA y la reducción del IRPF.

• Fija la responsabilidad de la empresa por la renta y por los daños que cause el ocupante.

• Refuerza las garantías. Además de la fianza legal, puedes pactar una garantía adicional o un aval de la sociedad.

• Comprueba la solvencia de la empresa (antigüedad, situación mercantil, cuentas) igual que estudiarías a un inquilino particular.

Conclusión

Alquilar tu vivienda a una empresa puede ser una excelente opción para el propietario en Madrid: inquilino solvente, renta estable y, bien planteado, sin coste fiscal añadido. La clave está en un contrato que identifique al ocupante, mantenga la exención de IVA y te permita conservar la reducción del IRPF.

Si quieres que estudiemos tu caso y redactemos el contrato con todas las garantías, en Rubirent te ayudamos. Consulta nuestros planes de gestión o escríbenos a info@rubirent.com y lo vemos juntos.